京町マンション(坂出市)403号室 230万円

坂出市の中心地、京町の県道33号線沿いにある10階建て中古マンションの4階の一室です。間取りは3LDKで63.83㎡の広さがあります。

このマンションは正式には労住協第11ビル 京町マンションという名称であり、1976年3月に建てられました。坂出市では、最も古いマンションですが、2018年ごろに外壁等の大規模修繕が実施されており、築40年超の旧さは外見からは感じません。

マンション北側の県道33号線から撮影
県道33号線のマンション北東側交差点から撮影

上の写真でお分かりのように、マンション全体がL字型になっており、主採光(ベランダ側)が北側と東側の2種類あります。本物件403号室の主採光は北側ですので、正直に言いますと採光面ではマイナス評価となります。

ただ、立地的には旧いマンションだけあって、一等地に建築されており、本物件が存在するのは京町3丁目交差点というところで、県道33号線(別名:久米通賢街道)と市役所などの公的機関が集中する官庁通りが交差しています。

周辺には、消防署や商工会議所のほか、 総合病院の回生病院、讃岐うどん店、中華料理、居酒屋などもあります。また、自転車や車を使えば、イオン坂出店、坂出ショッピングセンター(ラ・ムー、コメリ、ダイソー、ヤマダ電機、マクドナルド)、コスモス薬品、吉野家などに数分で行ける大変便利な立地です。

大型店舗が揃う坂出ショッピングセンターまで1.1km

さて、肝心の室内ですが、まずは間取り図をご覧ください。

部屋の真ん中にリビングがあるという間取りが、やや旧さを感じさせますが、奥の2部屋がもともと和室だったので、それらの採光を優先したと思われます。その和室は居住者によって上部にカーペットが貼られ、洋室として使用されていたようです。

そして、この部屋の最も大きなメリットは、浴室が新品なことです。これは、配管が古くなって下階に漏れていたため、全部取り換えをしたものです。この浴室だけでも100万円近く費用がかかっています。また、ここのマンションには室外に鍵のかかる物置が割り当てられており、さほど大きくないものであれば十分収納できます。

新品の浴室


以前までの募集時には電気温水器が旧いままで、買主様に交換いただくことになってましたが、このたび、売主様で新品に交換していただけることになり、6月に入って完成しました。

新品の電気温水器

また、洗面所の配管からも多少の水漏れがありましたが、こちらも配管のみ交換済みです。

室外には鍵付き物置があり、普段使用しないものを収納できます。

室外の物置

部屋の様子はウェブサイトの写真、もしくは動画をご覧ください。アットホーム SUUMO 

正直に申しますが、本物件はご購入いただいて、そのままお住みになられるのは厳しいと思われます。

と申しますのは、エアコン(2台)、温水洗浄器付きトイレ、キッチンなどの設備がかなり古く、使用できない、もしくは、すぐに故障する可能性が高いため、交換をされたほうがよいからです。また、北側洋室2部屋の床下は畳が敷かれたままですが、かなり痛んでおりこちらも修繕が必要と思われます。

よって、ご購入後のリフォームに費用がかかりますので、購入代金ギリギリの予算の方はご辞退いただいたほうが賢明です。ただ、その分お値段をお安く設定しておりますし、最も修繕費のかかる浴室は新品ですので、この部分は費用が不要となります。
また、よく聞かれるのですが、事故物件ではありませんので、ご安心ください。

また、所有コストですが、建物部分の令和2年度固定資産税が52,302円、土地分は管理組合が組合費の中からまとめて支払っています。
その他、毎月の共益費が6,000円、修繕積立金が7,000円(いずれも令和2年4月時点)、水道代が2か月で最低1,000円必要(使用した分を請求されます)です。
駐車場は4,500円~6,500円ですが、申し込み時点でどこが開いているかを管理組合に確認する必要があります。多くの方は近隣に別途借りているようです。

本物件は、追加費用をかけてでも賑やかで便利な街中で居住したい方、投資用賃貸マンションとして活用されたい方にはメリットがあると思います。ちなみに賃貸で出された場合は、家賃50,000円~55,000円/月が相場でしょう。

室内内覧は可能ですので、ご予約のお電話をいただければ弊社立ち合いのもとでご内覧いただけます。事情をご理解いただける方は、ぜひご検討いただければと存じます。

そして、ご連絡は売主さんから直接専任媒介契約をいただいている弊社へどうぞ!
竹田石産(有)不動産部 0877-45-4565
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不動産コンサルティングマスターの竹田英司がご相談承ります。
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